Mudanças na Tributação de Imóveis: O Que Você Precisa Saber Sobre a Reforma Tributária
A partir de 2026, a reforma tributária trará novas regras para a tributação de rendimentos de pessoas físicas com imóveis. A locação e, em alguns casos, a venda de imóveis passarão a ser consideradas atividades tributáveis pelo novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA). Essa mudança substitui impostos como PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS pelos novos tributos, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Anteriormente, a maioria das transações imobiliárias, como aluguéis e vendas pontuais, não se enquadrava como serviço ou mercadoria para fins de tributação direta desses impostos. Assim, muitos contribuintes pagavam apenas o Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) sobre o lucro. Com a introdução do IVA, o cenário muda, e a incidência tributária sobre imóveis passa a ser mais abrangente.
A transição para o novo sistema ocorrerá gradualmente, com a cobrança efetiva do IVA sobre aluguéis e vendas de imóveis prevista para se intensificar entre 2027 e 2033. Contudo, desde janeiro de 2026, já existe a obrigação de incluir esses rendimentos na declaração, mesmo que a cobrança financeira ainda esteja em fase de adaptação. Conforme informações divulgadas, o IVA estimado em 28% resultará em uma alíquota efetiva de aproximadamente 8,4% para imóveis residenciais ao final do período de transição, segundo especialistas.
Quem Será Afetado Pelo Novo IVA Sobre Imóveis
A incidência do IVA sobre rendimentos de imóveis será direcionada principalmente para situações de habitualidade, volume relevante de operações ou quando a atividade for equiparada a uma atividade econômica organizada. Isso significa que o pequeno locador, com um ou dois imóveis residenciais e rendimentos modestos de aluguel, provavelmente não sentirá o impacto direto do IVA. A nova tributação foca em quem opera no mercado imobiliário de forma mais profissional ou em larga escala.
Helder Santos, professor de gestão tributária da FIPECAFI, explica que, para esses casos, a locação deixa de ser vista apenas como uma “renda passiva” e passa a ser caracterizada como prestação de serviço. “Na prática, teremos o IVA sobre a receita bruta dos aluguéis e IRPF sobre o rendimento líquido, que continua sendo apurado conforme tabela progressiva (até 27,5%)”, afirma Santos. O Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) continuará sendo cobrado separadamente sobre o rendimento líquido apurado.
Impacto no Valor dos Aluguéis e Possíveis Repasses
Uma das grandes preocupações é se o novo IVA provocará um aumento nos valores dos aluguéis. Carlos Crosara, doutor em Direito Tributário, aponta que a questão central é se o locador conseguirá repassar integralmente o custo adicional ao locatário. Mesmo com a alíquota reduzida prevista para o setor, um reajuste entre 11% e 15% no valor do aluguel pode tornar a locação inviável para muitos.
Crosara prevê um cenário de negociação intensa entre locadores e locatários para definir a viabilidade dos novos valores. No caso de locatários que sejam pessoas jurídicas, há a possibilidade de aproveitar o valor pago com o aluguel para a tomada de crédito em operações futuras. Caso contrário, será necessário analisar a capacidade de absorver o aumento nos custos.
Regime Especial e Holding Familiares: Atenção às Novidades
Para contratos de aluguel, cessão onerosa e arrendamento firmados até 16 de janeiro de 2025, a Receita Federal estabeleceu um regime especial de transição com uma alíquota reduzida de 3,65%. A adesão a este regime e a apresentação de documentos fiscais específicos serão necessárias para usufruir dessa condição. As regras de adesão para contratos residenciais ainda serão divulgadas pelo Fisco.
A reforma tributária também impactará holdings familiares. O uso gratuito de bens, especialmente imóveis, por sócios ou parentes, quando esses ativos integram a estrutura da holding, passará a ser tributado pelo IBS e pela CBS. A tributação incidirá sobre o valor de referência da utilização, geralmente o valor de mercado da locação, independentemente de haver receita contabilizada, focando no consumo econômico.
Intensificação da Fiscalização e o “CPF dos Imóveis”
Em paralelo às novas regras, 2026 marcará uma intensificação da fiscalização pela Receita Federal. Através do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que centralizará informações de cartórios, prefeituras e outros órgãos, o Fisco poderá cruzar dados e identificar subnotificações, como rendimentos de aluguel não declarados. As multas para omissões podem chegar a 150% do valor devido.
Para quem possui rendimentos de aluguéis e locações não declarados, a denúncia espontânea junto à Receita Federal é a melhor alternativa para regularizar a situação e evitar multas e possíveis caracterizações de crime fiscal. A Receita Federal busca, com essas medidas, garantir maior conformidade e justiça tributária no setor imobiliário.
