STJ redefine regras para Airbnb em condomínios residenciais, gerando debate sobre direito de propriedade e segurança coletiva
Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) está no centro de um debate acalorado sobre a locação de curta duração, como as promovidas por plataformas como o Airbnb. Contrariando a simplificação de que o tribunal teria “proibido o Airbnb”, a realidade é mais sutil e complexa, criando um obstáculo de difícil superação para proprietários que utilizam seus imóveis para locações de curta duração de forma reiterada e profissionalizada em condomínios de destinação estritamente residencial.
O julgamento do REsp 2.121.055/MG, concluído em 7 de maio de 2026, estabeleceu que, nesses condomínios, a locação por temporada só será permitida se houver autorização expressa na convenção condominial, aprovada por dois terços dos condôminos. Essa mudança inverte o ônus da prova: antes, o silêncio da convenção favorecia o proprietário; agora, quem deseja manter a atividade precisa obter a aprovação qualificada.
A alteração, embora pareça um detalhe técnico, tem profundas implicações práticas, especialmente em um país marcado pelo absenteísmo em assembleias condominiais. Exigir um quórum qualificado para quem deseja inovar significa, na maioria dos casos, criar uma barreira quase intransponível. A informação foi divulgada pelo próprio STJ.
A inversão do ônus e o desafio do quórum qualificado
A nova interpretação do STJ inverte a lógica anterior. Se antes era necessário que os condôminos se mobilizassem para aprovar uma restrição à locação por temporada, agora são os proprietários que desejam continuar com essa atividade que precisam alcançar um quórum de dois terços dos condôminos para que a convenção autorize expressamente. Essa exigência, aliada à dificuldade de mobilização em assembleias condominiais, representa um **obstáculo de difícil superação**.
Curiosamente, o quórum de dois terços, previsto no artigo 1.351 do Código Civil, foi estabelecido pela Lei 14.405/2022 justamente para flexibilizar alterações na convenção, reduzindo a exigência anterior de unanimidade. No entanto, a decisão do STJ utiliza essa mesma flexibilização como fundamento para restringir a exploração econômica do imóvel via Airbnb, gerando uma **ironia no desenho da lei**.
Direito de propriedade em conflito com a governança condominial
A Constituição Federal assegura o direito de propriedade e, simultaneamente, exige o cumprimento de sua função social. O Código Civil, por sua vez, garante ao proprietário a faculdade de usar, gozar e dispor do bem, e ao condômino, o direito de usar, fruir e livremente dispor de sua unidade. Obter rendimentos de um imóvel, incluindo aluguéis de curta temporada, é uma manifestação legítima desse direito.
No entanto, nenhum direito é absoluto. Condôminos possuem deveres, como respeitar a destinação do edifício e não prejudicar o sossego, a salubridade ou a segurança dos demais moradores. O problema reside na interpretação desses conceitos abertos. Restrições a direitos fundamentais exigem análise pautada pela legalidade, legitimidade, razoabilidade e proporcionalidade, o que, segundo o argumento da divergência no julgamento, não ocorreu.
Caminhos para o Supremo Tribunal Federal e a busca por modulação
A decisão do STJ, ao interpretar legislação infraconstitucional, pode esbarrar na “ofensa reflexa à Constituição” caso chegue ao Supremo Tribunal Federal (STF). Os caminhos para que a discussão constitucional alcance a corte incluem a ordem econômica, o controle de constitucionalidade de normas municipais e a eventual positivação da matéria em projetos de lei. O STF, contudo, raramente reexamina controvérsias que dependem de revisitar a legislação ordinária.
A divergência no julgamento, sustentada por quatro ministros, aponta para um caminho intermediário. Argumenta-se que o problema não é a plataforma digital em si, mas a **intensidade da atividade e sua eventual profissionalização**. Essa visão defende a distinção entre o ato e o meio utilizado, a autorização legal para locação por temporada (até 90 dias), a necessidade de comprovação de dano concreto e a existência de mecanismos intermediários para disciplinar a atividade sem bani-la.
O futuro das locações por temporada e a importância da modulação
A controvérsia foi afetada ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.443) no próprio STJ, com suspensão nacional dos processos. A tese vinculante e, crucialmente, a **modulação dos efeitos** da decisão ainda serão definidas. A modulação é vista como o verdadeiro teste de proporcionalidade, pois visa preservar situações constituídas de boa-fé, protegendo aqueles que dependem da renda de aluguéis via Airbnb para sua subsistência.
O artigo 24 da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB) prevê a proteção da boa-fé e das situações consolidadas. Ignorar essa proteção, ao mudar as regras sem modulação, recai integralmente sobre quem confiou na interpretação anterior. A alternativa intermediária, que distingue em vez de presumir, regula em vez de proibir, e modula em vez de retroagir, embora não seja a mais simples, é a mais compatível com a Constituição e ainda pode ser adotada.
